Incide ITBI sobre a construção de benfeitoria no terreno objeto de compromisso de compra e venda?

Quando houver construção de benfeitoria em terreno objeto de compromisso de compra e venda, o compromissário receberá a escritura definitiva de compra e venda e geralmente,o fisco municipal tenta cobrar o ITBI sobre o valor total do imóvel, englobando o valor do terreno e o valor da edificação.

Trata-se de um procedimento equivocado e ilegal, pois o prédio não foi objeto de transmissão pelo vendedor, que se limitou a alienar o terreno.

A Súmula 470 do STF veda tal procedimento: Súmula 470 - O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que estiver sido construído antes da promessa de compra e venda.

Para prevenir discussões e litígios com o fisco recomenda-se que a escritura de compra e venda mencione, de forma expressa, que o prédio foi construído pelo compromissário comprador.

Igualmente é comum, também, a construção em terreno objeto de promessa de permuta. Determinado proprietário pode celebrar contrato de promessa de permuta com certa construtora, pelo qual, se obriga a transferir a esta o terreno e a construtora se compromete a transferir àquele proprietário de terreno uma quantidade determinada de unidades autônomas que pretende construir no edifício projetado.

Na hipótese ocorrerá, por ocasião da aquisição do domínio, dupla transmissão: a primeira relativa ao terreno, cuja propriedade é transmitida para a construtora, e a segunda relativa às unidades autônomas do edifício, cujas propriedades são transmitidas para o antigo proprietário do terreno.

Essa mesma situação ocorrerá a hipótese de promessa de compra e venda com pacto de dação em pagamento. O proprietário do terreno celebra com uma construtora promessa de venda do terreno, cujo preço deverá ser pago mediante entrega de determinadas unidades autônomas do edifício projetado.

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Bruna Cruz (Advogada Empresarial, Tributária e Digital e Consultora Jurídica no Escritório Bruna Cruz Advogados & Associados).